新房和二手房哪个划算?

近年来,在不动产投资市场中,二手房的成交量大幅增加。特别是在不动产投资家眼中,二手房因价格低,回报率高而深受投资家的青睐。

那么日本的一手房和二手房有什么不同的地方呢?

首先:对于房屋的瑕疵担保

2000年制定的「住宅品確法」中关于新建住宅的主要构造部分,销售商需承担十年瑕疵担保责任的义务。因此,「宅地建物取引業法」中规定的购买者在房屋交房后的两年内的销售商瑕疵担保责任被延长了。
但是中介物件,卖方瑕疵担保责任的期间一般设定为几个月短期的比较多。

需要注意的是购入后可能发生的修理成本等风险。

日本2009年颁布实施的《瑕疵担保履行法》中,新建住宅的销售公司有义务对十年瑕疵担保责任进行补偿,即事先提供一定额的瑕疵担保金,或者参加国土交通省指定的保险公司的保险。这样一来,即使后来发现有瑕疵而卖方无法支付维修那个瑕疵的费用,此时保证金和保险费就能进行支付了。
注意:该瑕疵担保补偿,只要在十年担保期间内,被当二手房购买的,仍可以适用。但超过十年的,在做二手房销售时,除非加入住宅瑕疵保险,否则没可能得到瑕疵补偿。

其次、税金减免福利

在购买不动产时,除最初的不动产取得税之外,每年还有固定资产税·城市计划税。现在,符合一定条件的,可以享受减税的福利。

“不动产取得税” 根据住宅的取得(面积、建筑年数等必要条件),有大幅度扣除其课税标准额的福利。(注:这适用于贷款人,即投资物件)

“固定资产税” 在一定期间内可以享受减税福利,(注:这个特例只适用于新建住宅)

最后、中介手续费

在购房时,需要向中介公司支付报酬。
具体的报酬额(中介手续费)的收取有法律规定如下:

买卖价格在200万日元以内,收取买卖价格的5%
买卖价格在200~400万日元的,买卖价格的4%
买卖价格在400万日元以上的,买卖价格的3%。
※另需征收消费税

由于买卖金额的部分比率不同,所以按速算式计算,超过400万日元的买卖额是买卖价格×3%+调整额6万日元

例:买卖价格是3,000万日元的情况下,其中介手续费的计算方式为

(3,000万日元×3%+6万日元)×消费税

在房地产投资中,投资额不仅包括房地产本身的价格,还包括作为资本支出的各种费用、手续费、取得和持有时所需的税金、之后的修补费支出。购买时应综合考虑其他的支出和风险判断,这点很重要。