在所有的海外投资市场中，就地理位置上看，日本是离我们最近的，赴海外投资也是最方便的，而投资的关键是要看准时机，做好分析，果断行动，才能获得收益。
如何能在海外市场中淘到适合的物件进行投资，就需要对市场的供需、本土文化上进行了解，整理出投资策略和思路。
日本“购房文化”自上世纪90年代泡沫经济破裂之后，产生了较大改变。其实日本人也曾跟我们一样热衷地产投资。然而随着对房产扭曲的追捧，日本房地产泡沫破裂。日本人对房地产的心态变得更理性，许多日本人因为自己经济能力不足而选择租房。
对于日本人来说，房产仅仅是一个耐用消费品，居住是房屋的主要功能。日本人对房地产的理性需求，导致日本房价上升的幅度比较平缓，很难再出现当年房价短期飙升的现象了。
日本人没有“结婚买房”的习惯，他们可以租房，也没有“丈母娘逼买房”的文化。所以，租房成为日本年轻人甚至中年和单身人士的不二选择，买房并不是人生非做不可的一件事。
另外，现在的日本人喜欢过单身生活，单身状况越来越普遍。日本男女初次结婚的年龄大幅提高，这再一次为日本社会“单身化”提供了支撑。
中小户型单身公寓是王道：如果担心日本人不再热衷买房，就认为日本房产没有投资机会是武断的。在日投资不是一味追求房产短时间内的升值，而是长期稳定的租金上的高回报。
因日本的单身化现象的日益加剧，单身中小户型的公寓是最优选择。就地段而言，高租金回报率的房屋一般满足两个条件：1）位于大城市的“都心区”；2）交通便利；这样的房产租金回报率基本能达到5%以上，有些甚至能到6-8%。
在老龄化的日本，大城市的人口却是净流入的。总体来看，关东地区（东京及其周边）、近畿地方（大阪、京都城市群）、中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等），这三个地区的人口最集中，保持净流入。同时又是日本经济最发达的地方，并未过多受到人口减少、经济增长乏力的影响。
地段选择方面，则与国内城市类似，选择交通便捷的地段，最好距离车站、地铁站10分钟以内的步行距离为佳。若在“非都心区”，则首选有交通方式直达“都心区”的地段，这些地段深受年轻白领的欢迎。
日本房地产投资直到2020年东京奥运之前，都是投资的最佳时机，看中了就尽快出手。日本房产增值不会像国内这样“疯狂”，但长期较稳定的“租金回报率”适合稳健的投资者。
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