相对于目前国内经济市场来看，房地产市场依然是拉动经济增长的支柱产业。但目前三四线城市的商业地产，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。商业项目经营不善、关门倒闭，招商困难、商家不愿入住等一系列的问题，都造就了三四线城市的商业地产难题，尽管监管部门针对商业地产的政策时有调整，但商业地产泡沫的风险仍胜过住宅。
造就商业地产泡沫的原因可归纳为以下几点：
第一：周边人口环境和消费水平不能充足地支撑这个商场；
第二：周边已经有几个发展较成熟的商场；
第三：租金过高，运营管理可能有问题；
第四：该项目对面就是一个档次低一点的大卖场，周边人群以拆迁居民、外来人口为主，消费更集中于此类商场。
相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。为何商业地产会出现如此状况呢？两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列；第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。
近几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下了隐患，这种隐患如今正在逐渐显露出来，而政府和银行则最先感知到有可能出现的风险。
上个月初，国务院办公厅正式公布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。这也表明，政府意识到，商办类物业库存确实更为严重，住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。
事实上，“个人商用房”这个概念本身就说明了房地产市场结构失衡。很多项目原本规划是做酒店的，但最后发现市场不好，所以改变为商住两用房，或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出现商办类用地改作住宅的情况十分普遍。
后续商业地产要不断创新，加入类似3D、VR等新元素，和商业及零售业务进行结合，从而增强体验感和产品的市场认可程度。这也许是盘活商业地产和商业资源的重要渠道。
*****************************************************
2015日本房产向您开放！自住投资两不误！
土地私有制！永久性产权！完善的租赁市场！稳定的投资回报率！
日本房产投资
ステイジアキャピタル
Stasia Capital Holdiong Limited
百特豪世房地産諮詢(上海)有限公司
ベター ハウス [ Better House ]
